Con il costo del denaro sempre più basso, il tradizionale investimento nel mattone torna a essere competitivo. In questo contesto, il rendimento del Btp a 10 anni, attualmente compreso tra il 2,69% e il 2,89% netto annuo, non basta più a convincere gli investitori. La situazione cambia drasticamente considerando il taglio dei tassi di interesse da parte della Banca Centrale Europea (BCE), che ha recentemente effettuato un ulteriore abbassamento.
Questo movimento influisce negativamente sul mercato obbligazionario, creando nuove opportunità per chi ha liquidità da investire o la possibilità di accendere un mutuo.
Perché scegliere il mattone?
Investire in una seconda casa da affittare presenta vantaggi significativi rispetto ai Btp. Non stiamo parlando dell’acquisto della prima casa, che rappresenta più una necessità che un vero investimento. Focalizziamoci, invece, sull’acquisto di immobili da mettere a reddito. Questo approccio consente di generare un flusso di entrate costanti, dando vita a un reddito passivo.
Dati da analizzare
Per valutare la convenienza tra Btp e investimenti immobiliari, analizziamo i dati sulle compravendite e sugli affitti delle principali città italiane. Utilizziamo i prezzi medi registrati sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Prezzi di vendita degli immobili
| Città | Prezzo medio (€) | Prezzo al m² (€) |
|---|---|---|
| Roma | 245.000 – 280.000 | 3.500 – 4.000 |
| Milano | 385.000 – 420.000 | 5.500 – 6.000 |
| Napoli | 175.000 – 196.000 | 2.500 – 2.800 |
| Torino | 140.000 – 154.000 | 2.000 – 2.200 |
| Palermo | 98.000 – 112.000 | 1.400 – 1.600 |
| Genova | 126.000 – 140.000 | 1.800 – 2.000 |
| Bologna | 210.000 – 245.000 | 3.000 – 3.500 |
| Firenze | 280.000 – 315.000 | 4.000 – 4.500 |
| Bari | 154.000 – 175.000 | 2.200 – 2.500 |
| Catania | 105.000 – 119.000 | 1.500 – 1.700 |
Prezzi di affitto degli immobili
| Città | Prezzo mensile (€) | Prezzo al m² (€) |
|---|---|---|
| Milano | 1.600 | 22,9 |
| Roma | 1.036 | 14,8 |
| Napoli | 960 | 13,7 |
| Bologna | 1.162 | 16,6 |
| Firenze | 1.281 | 18,3 |
| Torino | 707 | 10,1 |
| Palermo | 539 | 7,7 |
| Genova | 581 | 8,3 |
| Bari | 735 | 10,5 |
Ricavi annuali e rendimento netto
Dopo aver calcolato i ricavi annuali per il proprietario di un appartamento di 70 mq, tenendo conto del 35% di spese (IMU e cedolare secca), otteniamo:
| Città | Ricavi annuali netti (€) |
|---|---|
| Milano | 12.480 |
| Roma | 8.080,80 |
| Napoli | 7.488 |
| Bologna | 9.063,60 |
| Firenze | 9.991,80 |
| Torino | 5.514,60 |
| Palermo | 4.204,20 |
| Genova | 4.531,80 |
| Bari | 5.733 |
Rendimento netto annuale
Rapportando il prezzo di acquisto dell’immobile con le entrate nette stimate dall’affitto, otteniamo i seguenti rendimenti:
| Città | Rendimento netto (%) |
|---|---|
| Bologna | 4,32 |
| Napoli | 4,28 |
| Palermo | 4,00 |
| Torino | 3,94 |
| Bari | 3,72 |
| Genova | 3,60 |
| Firenze | 3,57 |
| Roma | 3,30 |
| Milano | 3,24 |
Il rendimento netto degli investimenti immobiliari in queste città supera quello offerto attualmente dai Btp decennali. Tuttavia, è fondamentale considerare che l’analisi proposta non ha valore scientifico, ma rappresenta un approccio esemplificativo per evidenziare le opportunità nel mercato immobiliare.
Attenzione ai rischi sugli investimenti nel mattone
Ogni investimento comporta dei rischi, e il mercato immobiliare non fa eccezione. Questa analisi non considera le spese di acquisto, gli interessi sui mutui, le spese di manutenzione o eventuali ristrutturazioni. Si presuppone, inoltre, che l’immobile venga affittato regolarmente e che gli inquilini non siano morosi.
Disclaimer
Le informazioni e le considerazioni presenti in questo articolo non devono rappresentare l’unico supporto per decisioni d’investimento. Ogni lettore ha la libertà e la responsabilità di scegliere come investire, tenendo conto della propria propensione al rischio e all’orizzonte temporale.