Investire nel mattone: conviene più dei Buoni del Tesoro Poliennali (BTP)

Con il costo del denaro sempre più basso, il tradizionale investimento nel mattone torna a essere competitivo. In questo contesto, il rendimento del Btp a 10 anni, attualmente compreso tra il 2,69% e il 2,89% netto annuo, non basta più a convincere gli investitori. La situazione cambia drasticamente considerando il taglio dei tassi di interesse da parte della Banca Centrale Europea (BCE), che ha recentemente effettuato un ulteriore abbassamento.

Questo movimento influisce negativamente sul mercato obbligazionario, creando nuove opportunità per chi ha liquidità da investire o la possibilità di accendere un mutuo.

Perché scegliere il mattone?

Investire in una seconda casa da affittare presenta vantaggi significativi rispetto ai Btp. Non stiamo parlando dell’acquisto della prima casa, che rappresenta più una necessità che un vero investimento. Focalizziamoci, invece, sull’acquisto di immobili da mettere a reddito. Questo approccio consente di generare un flusso di entrate costanti, dando vita a un reddito passivo.

Dati da analizzare

Per valutare la convenienza tra Btp e investimenti immobiliari, analizziamo i dati sulle compravendite e sugli affitti delle principali città italiane. Utilizziamo i prezzi medi registrati sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Prezzi di vendita degli immobili

Città	Prezzo medio (€)	Prezzo al m² (€)
Roma	245.000 – 280.000	3.500 – 4.000
Milano	385.000 – 420.000	5.500 – 6.000
Napoli	175.000 – 196.000	2.500 – 2.800
Torino	140.000 – 154.000	2.000 – 2.200
Palermo	98.000 – 112.000	1.400 – 1.600
Genova	126.000 – 140.000	1.800 – 2.000
Bologna	210.000 – 245.000	3.000 – 3.500
Firenze	280.000 – 315.000	4.000 – 4.500
Bari	154.000 – 175.000	2.200 – 2.500
Catania	105.000 – 119.000	1.500 – 1.700

Prezzi di affitto degli immobili

Città	Prezzo mensile (€)	Prezzo al m² (€)
Milano	1.600	22,9
Roma	1.036	14,8
Napoli	960	13,7
Bologna	1.162	16,6
Firenze	1.281	18,3
Torino	707	10,1
Palermo	539	7,7
Genova	581	8,3
Bari	735	10,5

Ricavi annuali e rendimento netto

Dopo aver calcolato i ricavi annuali per il proprietario di un appartamento di 70 mq, tenendo conto del 35% di spese (IMU e cedolare secca), otteniamo:

Città	Ricavi annuali netti (€)
Milano	12.480
Roma	8.080,80
Napoli	7.488
Bologna	9.063,60
Firenze	9.991,80
Torino	5.514,60
Palermo	4.204,20
Genova	4.531,80
Bari	5.733

Rendimento netto annuale

Rapportando il prezzo di acquisto dell’immobile con le entrate nette stimate dall’affitto, otteniamo i seguenti rendimenti:

Città	Rendimento netto (%)
Bologna	4,32
Napoli	4,28
Palermo	4,00
Torino	3,94
Bari	3,72
Genova	3,60
Firenze	3,57
Roma	3,30
Milano	3,24

Il rendimento netto degli investimenti immobiliari in queste città supera quello offerto attualmente dai Btp decennali. Tuttavia, è fondamentale considerare che l’analisi proposta non ha valore scientifico, ma rappresenta un approccio esemplificativo per evidenziare le opportunità nel mercato immobiliare.

Attenzione ai rischi sugli investimenti nel mattone

Ogni investimento comporta dei rischi, e il mercato immobiliare non fa eccezione. Questa analisi non considera le spese di acquisto, gli interessi sui mutui, le spese di manutenzione o eventuali ristrutturazioni. Si presuppone, inoltre, che l’immobile venga affittato regolarmente e che gli inquilini non siano morosi.

Disclaimer

Le informazioni e le considerazioni presenti in questo articolo non devono rappresentare l’unico supporto per decisioni d’investimento. Ogni lettore ha la libertà e la responsabilità di scegliere come investire, tenendo conto della propria propensione al rischio e all’orizzonte temporale.